Immobilienmarkt Kempen 2025/26: Preise, Nachfrage und Trends im Überblick
Stephan Rothes
Geschäftsführer, Diplom-Betriebswirt, Immobilienkaufmann, Bankkaufmann
Der Kempener Häusermarkt ist stabil, aber nicht mehr euphorisch. Wer heute verkauft, gewinnt nicht über den Angebotspreis, sondern über die Preisstrategie, den energetischen Zustand und die Lage im Stadtgefüge. Eine Bestandsaufnahme entlang der amtlichen Zahlen.
Nach drei Jahren Zinswende hat sich der Markt am Niederrhein sortiert. Die Zeit, in der jedes Objekt binnen Tagen mehrere Bieter fand, ist vorbei. An ihre Stelle ist etwas Gesünderes getreten: ein Markt, in dem sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wieder treffen. Für Eigentümer eines Ein- oder Doppelhauses in Kempen heißt das — verkaufbar zu guten Preisen, aber nur mit der richtigen Vorbereitung.
Der Preisanker liegt beim Gutachterausschuss, nicht im Portal
Wer den Wert seines Hauses schätzt, schaut zuerst auf ImmoScout. Das ist der erste Fehler. Portal-Werte sind Angebotspreise — sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer notariell zahlen. Zwischen beidem liegt in einem ausgeglichenen Markt eine Marge, die man beim Ansetzen des eigenen Preises kennen muss.
Die belastbare Grundlage liefert der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Kreis Viersen. Er wertet ausschließlich beurkundete Kaufverträge aus. Für Kempen, Verkäufe 2025:
| Objekt | Baujahr | Mittlerer Kaufpreis (€/m² Wohnfläche) |
|---|---|---|
| Freistehendes Haus | 1975–1999 | 3.370 (Spanne 2.480–4.050) |
| Freistehendes Haus | ab 2000 | 3.730 |
| Doppelhaushälfte | ab 2000 | 3.790 (Spanne 2.870–4.920) |
Die Immobilienrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 zeigen, wie stark die Lage differenziert: Kempen Mitte 3.400 €/m², Gesamtstadt 3.170, St. Hubert 2.930, Tönisberg 2.910. Zwischen der zentralen Altstadtlage und den Ortsteilen liegen rund 17 Prozent — ein Unterschied, der bei einem 140-m²-Haus schnell 60.000 Euro ausmacht. Für Doppelhaushälften rechnet man rund vier Prozent unter dem Freistehend-Wert.
Die Portalpreise (median bis knapp 3.950 €/m²) markieren das obere Ende dessen, was aufgerufen wird. Als Kalkulationsgrundlage taugen sie nicht.
Die Marktaktivität zieht an — Kempen fährt im Mittelfeld mit
2025 war ein Erholungsjahr. Kreisweit stieg die Zahl der ausgewerteten Ein- und Zweifamilienhaus-Käufe um 19 Prozent, der Geldumsatz um 20 Prozent. Über alle Segmente wurden 2.715 Kauffälle registriert, fünf Prozent mehr als im Vorjahr. Nach dem Einbruch der Hochzinsphase kehren die Käufer zurück.
Kempen selbst nahm an diesem Mengenwachstum zahlenmäßig nicht teil: 108 Hauskäufe, exakt wie 2024, bei drei Prozent mehr Umsatz (45,4 Mio. Euro). Das klingt schwach, ist es aber nicht — Kempen liegt damit auf Rang 5 von 9 Kommunen, im Median des Kreises. In einem knappen, hochpreisigen Teilmarkt ist eine stabile Transaktionszahl kein Nachfrageproblem, sondern ein Angebotsproblem: Es kommen schlicht wenig Häuser auf den Markt.
Das bestätigt die Angebotsseite. Der Neubau ist marginal — im Januar 2025 wurden im gesamten Kreis nur sechs Ein-/Zweifamilienhäuser genehmigt. Wenig Neubau, wenig Bestand im Angebot, zurückkehrende Nachfrage: Das stützt die Verkäuferseite, ohne einen echten Verkäufermarkt alter Prägung herzustellen.
Wie lange dauert der Verkauf? Die ehrliche Antwort: Niemand weiß es exakt
Ein versiertes Publikum verdient hier Klartext. Für die durchschnittliche Vermarktungsdauer in Kempen existiert keine belastbare amtliche Zahl. Der Gutachterausschuss erhebt sie methodisch nicht — er zählt Abschlüsse, nicht die Zeit vom Inserat bis zur Beurkundung. Die im Netz kursierenden Werte (mal 80 Tage, mal 21 Wochen) stammen aus Portal- und Marketingquellen mit intransparenter Methodik und halten einer Prüfung nicht stand.
Wer eine realistische Erwartung braucht, holt sie dort, wo die Daten liegen: bei zwei, drei lokal aktiven Maklern mit eigenem Objektpool. Alles andere ist geraten. Die belastbare Faustregel bleibt indirekt, aber verlässlich: Ein marktgerecht angesetztes Haus in ordentlichem Zustand verkauft sich zügig, ein zu ambitioniert bepreistes bleibt liegen — und jede Preiskorrektur nach unten kostet mehr Zeit und am Ende mehr Geld als ein von Anfang an sauber kalkulierter Preis.
Der unterschätzte Hebel: der energetische Zustand
Seit dem Gebäudeenergiegesetz ist der Heizungs- und Dämmzustand kein Nebenschauplatz mehr, sondern Teil der Preisverhandlung. Entscheidend ist ein Mechanismus, den viele Verkäufer nicht auf dem Schirm haben:
Selbstnutzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind von den Nachrüstpflichten befreit — Dämmung der obersten Geschossdecke (U-Wert max. 0,24 W/(m²·K)), Rohrleitungsdämmung, gegebenenfalls Heizkesseltausch. Beim Verkauf entfällt diese Befreiung. Der Käufer muss die Pflichten binnen zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfüllen.
Jeder informierte Käufer rechnet diese Kosten in sein Gebot ein. Für den Verkäufer folgt daraus eine strategische Wahl: entweder proaktiv sanieren und den Wert heben, oder den Zustand transparent machen und den Abschlag bewusst einpreisen. Was nicht funktioniert, ist das Thema auszusitzen — es kommt spätestens beim Energieausweis auf den Tisch, und dann sitzt der Käufer am längeren Hebel. Ein aktueller Energieausweis und Klarheit über Heizung und Dämmung sind heute Pflichtausstattung, nicht Kür.
Was der Verkauf kostet — und wer zahlt
Die Grunderwerbsteuer in NRW liegt bei 6,5 Prozent, dem höchsten Satz aller Bundesländer, unverändert seit 2015. Sie trägt der Käufer, taucht aber in jeder Kaufpreisverhandlung als Gesamtbelastung auf und beeinflusst dessen Budget.
Drei Punkte gehören vor dem Verkauf auf den eigenen Tisch — nicht als Marktdaten, sondern als individuelle Prüfung: die Spekulationsfrist nach § 23 EStG (Steuerfreiheit bei Eigennutzung oder nach zehn Jahren Haltedauer), die Aufteilung der Maklerprovision seit Einführung des hälftigen Prinzips, sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wer hier vorab Klarheit schafft, verhandelt souveräner.
Lage und Perspektive: solide, aber demografisch gebremst
Kempen gliedert sich in vier Stadtteile — Kernstadt, St. Hubert, Tönisberg, Schmalbroich — mit deutlichem Preisgefälle. Die Anbindung über den Niers-Express (RE10) nach Krefeld und Düsseldorf ist ein Verkaufsargument, das die Nachfrage von Pendlern stützt; zeitweise Bauarbeiten auf der Strecke sollte man kennen, aber nicht überbewerten.
Die höchsten Baulandpreise im Kreis erzielt Kempen zusammen mit Tönisvorst. In der Kernstadt liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zwischen 320 und 480 €/m², in den Ortsteilen St. Hubert und Tönisberg deutlich niedriger (180–220 €/m²). Die Preise für Bauland zogen 2025 weiter an — in Kempen um fünf, in St. Hubert um zehn Prozent.
Ein Dämpfer für die Langfristperspektive: Die Bevölkerung schrumpft leicht. Die IT.NRW-Modellrechnung erwartet einen Rückgang von 34.105 Einwohnern (Ende 2024) auf 33.270 bis 2035 und 31.311 bis 2050. Für den Verkauf in den nächsten Jahren ist das irrelevant, für die strategische Frage „jetzt oder später“ ein Argument, das eher fürs Jetzt spricht.
Fazit für Verkäufer
Der Kempener Markt belohnt Vorbereitung, nicht Optimismus:
- Preis am Gutachterausschuss ankern, nicht am Portal — und die Lage im Stadtgefüge ehrlich einordnen.
- Energetischen Zustand klären, bevor der Käufer es tut. Das GEG-Thema ist ein Verhandlungshebel, den Sie in der Hand behalten wollen.
- Marktgerecht ansetzen. In einem ausgeglichenen Markt bestraft jeder überzogene Startpreis den Verkäufer doppelt — durch längere Vermarktung und am Ende einen niedrigeren Abschluss.
Die Nachfrage ist da, das Angebot knapp, die Preise stabil bis leicht steigend. Wer sein Haus sauber vorbereitet und realistisch bepreist, verkauft in Kempen 2026 zu guten Konditionen.
Quellen
Dieser Marktbericht stützt sich ausschließlich auf amtliche Daten (Stand überwiegend 31.12.2025). Preise, Immobilienrichtwerte und Transaktionszahlen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Kreis Viersen (2026 und 2025), ergänzt um die Bodenrichtwerte aus BORIS NRW. Die Angaben zu Steuern und Energie beruhen auf der Finanzverwaltung NRW (Grunderwerbsteuer) sowie auf GEG § 47 und dem BBSR-GEG-Portal (Nachrüstpflichten). Standort- und Demografiedaten liefern das IT.NRW Kommunalprofil Kempen, die Baugenehmigungsstatistik NRW (Januar 2025) und die Stadt Kempen (Lage und Anreise).