*Reserviert* Zwei Wohn- und Geschäftshäuser im Herzen von Tönisvorst

Alter Graben 47-49, 47918 Tönisvorst Dieses gepflegte Wohn- und Geschäftshaus wurde 1997 in solider Massivbauweise errichtet und ist Teil einer Wohnungs- und Teileigentumsgemeinschaft. Das Gebäude umfasst zwei vermietete Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie eine großzügige, hochwertig ausgestattete Wohnung im ersten Obergeschoss, die derzeit von der Eigentümerin selbst genutzt wird. Im zweiten Obergeschoss befindet sich eine Teileigentumseinheit, welche nicht Bestandteil des Verkaufs ist. Die beiden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss verfügen über eine Gesamtfläche von ca. 128,79 m² (38,77 m² und 90,02 m²) und werden aktuell von einem Mieter genutzt. Die Flächen wurden zusammengelegt, können jedoch bei Bedarf problemlos wieder separiert werden – die ursprüngliche Aufteilung ist durch einfache bauliche Maßnahmen schnell herstellbar. Die Wohnung im ersten Obergeschoss überzeugt mit einer durchdachten und großzügigen Raumaufteilung auf ca. 127,5 m² Wohnfläche. Sie bietet ein Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleidebereich und Balkon mit Blickrichtung zum Alten Graben, ein Gästezimmer, ein Arbeitszimmer sowie ein praktisches Bügelzimmer. Der große Wohn- und Essbereich verfügt über einen eigenen Balkon und schafft gemeinsam mit der separaten Küche ebenfalls mit Balkonzugang, ein komfortables Wohnambiente. Zwei modern ausgestattete Badezimmer runden das Raumangebot ab und sorgen für eine hohe Wohnqualität. Aufgrund der großzügigen Wohnfläche von ca. 127,5 m² sowie der vorhandenen Raumstruktur mit zwei voll ausgestatteten Badezimmern bietet die Wohnung im ersten Obergeschoss prinzipiell die Möglichkeit, in zwei separate Wohneinheiten aufgeteilt zu werden. Mit einer geschickten Grundrisslösung ließen sich hier zwei abgeschlossene Einheiten realisieren – ideal zur weiteren Vermietung. Diese Option eröffnet zusätzliches Entwicklungspotenzial und macht das Objekt besonders interessant für Kapitalanleger mit strategischem Blick. Ein besonderes Highlight ist die direkte Grundstücksanbindung an das Nachbarobjekt Hochstraße 11. Flächenaufteilung: - Zwei Ladenlokale (EG): insgesamt 128,79 m² (vermietet an einen Einzelmieter) - Wohnung (1. OG): 127,50 m² (selbst genutzt) - 2. OG: Nicht Bestandteil des Verkaufs Ausstattung & Highlights: - Baujahr 1997 - Gas-Zentralheizung 1997 - Anmietung der Ladenlokale durch einen etablierten Raumausstatter - Wohnung im 1.OG verfügt über zwei Duschbäder & drei Balkone Hochstraße 11, 47918 Tönisvorst Dieses attraktive Wohn- und Geschäftshaus liegt direkt an der Hochstraße, der zentralen Einkaufsstraße und dem wirtschaftlichen Mittelpunkt von Tönisvorst. Das Gebäude wurde ca. im Jahr 1896 errichtet und kontinuierlich modernisiert, sodass es heute eine hervorragende Mischung aus historischem Charme und zeitgemäßer Nutzungsmöglichkeit bietet. Es umfasst zwei vermietete Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, eine großzügige Maisonettewohnung mit Dachterrasse in den oberen Etagen sowie Nebenräume und Stellplätze im Innenhof. Dank der Lage an der belebten Hochstraße profitieren die Gewerbemieter von hoher Laufkundschaft und Sichtbarkeit. Die Maisonettewohnung erstreckt sich über das 1. und 2. Obergeschoss und wurde im Jahr 2024 umfassend renoviert. Über das Treppenhaus an der Hochstraße gelangt man in den Flur der ersten Etage. Von hier aus sind das großzügige Wohn- und Esszimmer, die Küche, ein WC und das Arbeitszimmer betretbar. Die Küche verfügt über einen direkten Zugang zur großen Dachterrasse, während im Arbeitszimmer eine innenliegende Treppe ins 2. Obergeschoss/Dachgeschoss führt. Im oberen Geschoss befindet sich ein großes Badezimmer, zwei Kinderzimmer sowie ein großzügiges Schlafzimmer. Flächenaufteilung: - Ladenlokal rechts: 56,43 m² (vermietet an einen Friseur) - Ladenlokal links: 109,00 m² (vermietet an eine Fahrschule) - Maisonettewohnung: 160,56 m² mit großzügiger Dachterrasse - Nebenräume & Stellplätze im Innenhof Ausstattung und Modernisierungen: - Gas-Zentralheizung - Dachgeschossausbau: 1973 - Sanierung Ladenlokale: 1980 - 2024: Umfassende Renovierung der Wohnung - Erneuerung verschiedener Fenster und Wohnungstüren zwischen 2008 und 2024 - 2024: Erneuerung der Heizkörper im Bad sowie aller Steckdosen und Lichtschalter

Besonderheiten Die Mietflächen sind abgesehen der von der Eigentümerin genutzten Wohnung und zwei Nebenflächen im Innenhof vollvermietet. Eine kalkulatorische Mieteinnahme dieser Flächen wurde in der Mietaufstellung berücksichtigt. Alle weiteren Mietverhältnisse sollen auf Wunsch der Mieter aufrecht erhalten bleiben. Innenhof mit weiterem Vermietungspotential von Lagerflächen und Stellplätzen. Direkte Nachbarschaft zur Immobilie Alter Graben 47-49, was eine hervorragende Investitionsmöglichkeit darstellt.

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